Инвестиции в комерчески имоти в САЩ: Струва ли си и откъде да започна?

Здравейте, обмислям възможността да инвестирам в комерсиални имоти в САЩ, предимно малки търговски площи или складове. Наблюдавам пазара от известно време, но ми е трудно да преценя какви са реалните рискове за чуждестранни инвеститори, особено по отношение на управлението и данъците. Ще се радвам на мнение от хора, които вече имат опит с подобни сделки зад океана.

Здравейте! Аз имам склад в Тексас от около три години. Най-важното е да си намерите надеждна американска компания за управление на имоти (property management), иначе дистанционно е почти невъзможно да се справите с дребните ремонти и комуналните проблеми.

Рисковете основно са данъчни. Като чужденец (non-resident alien) дължиш данък върху печалбата, а при продажба има и едни специфични задържания по закона FIRPTA. Задължително си вземете данъчен консултант, който работи с международни инвеститори.

Инвестирам главно в малки ритейл площи. Пазарът е стабилен, но лихвите по кредитите в момента са доста високи, ако планирате финансиране. Ако ви е интересно как стоят нещата извън САЩ, хвърлете едно око на тази статия за най-изгодните дестинации за покупка на недвижимост в чужбина.

Складовете (industrial/flex spaces) в момента са много по-добра ниша от офисите или моловете, заради онлайн търговията. Търсенето е стабилно, а наемателите обикновено сключват дългосрочни договори с трипъл-нет условия (NNN), което значи, че те поемат данъците, застраховките и поддръжката.

Много внимавайте с локацията. В САЩ всичко зависи от щата и дори от конкретния квартал. Щати като Флорида и Тексас са популярни заради липсата на държавен подоходен данък на ниво щат, но пък местните данъци върху имотите (property taxes) там могат да бъдат доста високи.

Според мен за чужденец най-трудното е откриването на бизнес сметка в САЩ и изграждането на кредитната история на LLC-то, без която е трудно да вземеш локален заем. Първата сделка е най-сложна, после всичко се рутинира.

Ако разполагате с по-голям капитал, може да помислите и за диверсификация. Между другото, ако се чудите за мащабите на пазара и какво може да се вземе за сериозна сума, вижте анализа за това каква недвижимост може да се купи за 2 милиона евро, макар че в САЩ цените в големите градове са съвсем различни.

Успех с начинанието! Съвет от личен опит – не купувайте първия имот дистанционно само по снимки и финансови отчети на брокера. Наемете си независим инспектор (home inspector), който да провери покрива, климатизацията и основите, защото там ремонтните разходи могат да ви изядат целия годишен доход.