Как се купува недвижим имот от частен съдебен изпълнител (ЧСИ)?

Здравейте! Наскоро разгледах сайтовете за публични продан и си харесах апартамент на доста атрактивна цена, който се продава от ЧСИ. Досега не съм участвал в такива търгове и процедурата ми изглежда малко сложна и рискова. Някой може ли да обясни стъпка по стъпка какви документи са нужни, как се плаща задатъкът и какви скрити капани може да има след евентуална покупка?

Здравейте! Процедурата наистина изглежда страшна, но се свиква. Първото нещо, което трябва да направите, е да внесете 10% от началната цена по банковата сметка на съответния ЧСИ като задатък. След това подавате наддавателно предложение в запечатан плик в канцеларията на съдебния изпълнител. Много е важно да проверите предварително какви скрити разходи при покупка на имот в България може да имате освен самата цена.

Най-големият капан тук е, че имотът може да се продава с обитатели в него, които отказат да го напуснат. Въпреки че ЧСИ ви въвежда във владение, това може да отнеме месеци или дори години с отделни дела. Също така проверете дали няма други тежести или ипотеки, които се заличават или остават, въпреки че при публична продан повечето се погасяват.

Аз лично участвах в два търга, преди да спечеля апартамент. Задатъкът се плаща по банков път, като в платежното задължително описвайте номер на изпълнително дело. Ако не спечелите, парите ви се връщат след приключване на проданта, но понякога бавят връщането с две-три седмици.

Внимавайте много с огледите! ЧСИ обикновено не осигурява достъп до вътрешността на имота, защото длъжникът не съдейства. Купувате котка в чувал – виждате само фасадата и разпределението по документи, а в какво състояние е ремонтът отвътре, остава пълна мистерия.

Много хора се подвеждат по ниските начални цени, но забравят за допълнителните такси към ЧСИ (местни данъци, такси за прехвърляне, адвокатски хонорари за проверка на документацията). Ако сравнявате алтернативи, вижте и статията за това къде е най-изгодно да се купи недвижимост в чужбина през 2025 година, ако случайно разглеждате и други инвестиционни възможности извън страната.

Ако случайно спечелите търга, имате двуседмичен срок да внесете остатъка от сумата по сметката на ЧСИ. Ако не успеете да намерите финансиране навреме (например ако банката ви бави кредита), губите внесения задатък от 10%. Това е един от най-големите рискове при ипотечни купувачи.

Съвет от личен опит: наемете си адвокат, който разбира от изпълнително производство, преди да пратите каквито и да е пари. Той може да прегледа бумащината в кантората на ЧСИ и да ви каже дали има висящи съдебни спорове за обявяване на проданта за недействителна.

Имайте предвид, че ако в наддаването участват повече хора, цената може да се вдигне значително над началната заради наддаването с поредни стъпки. Понякога след наддаването апартаментът излиза на реална пазарна цена и цялото упражнение губи смисъл.