Какви документи и стъпки са нужни за покупка на имот в Италия от българи?

Здравейте! Обмислям покупка на малък апартамент в Италия (в района на Тоскана или Лигурия) и се чудя каква е точната процедура за чужденци. Изисква ли се италиански данъчен номер (Codice Fiscale), как стои въпросът с откриването на банкова сметка там и какви са допълнителните нотариални разходи? Ще съм благодарен на всеки, който вече е минал по този път, да сподели опит и съвети.

Здравейте! Тоскана и Лигурия са прекрасни избори, но процедурата си има специфика. Да, задължително ви трябва Codice Fiscale, който се вади сравнително лесно от италианското посолство в София или на място в Италия в офис на Agenzia delle Entrate.

Относно банковата сметка – малко е трудно за чужденци, които все още нямат постоянно пребиваване, но е напълно възможно. Повечето банки искат доказателство за произход на средствата и италианския данъчен номер.

Допълнителните разходи при покупка (нотариус, данъци) обикновено са около 9-12% от обявената данъчна оценка на имота, ако е вторичен пазар от физическо лице. Ако купувате от строител, ДДС-то е отделно.

Много е важно преди капариране да наемете адвокат или технически експерт (geometra), който да провери имота за тежести и дали всичко е законно постродено.

Ако пък се чудите за екзотични дестинации извън Европа, има интересни правила. Може да прочетете статията В кои държави чужденците нямат право да купуват недвижими имоти? за сравнение.

Codice Fiscale може да се получи и онлайн по имейл, ако се свържете с консулството ни или с данъчната служба в Италия. Не е нужно да ходите специално за това.

За сметката – аз си я открих в UniCredit в Италия, тъй като имах познати, но изискваха куп документи. Препоръчвам да проверите и международни дигитални банкови сметки, макар че нотариусите предпочитат италиански банкови преводи за окончателната сума.

Не забравяйте, че има и агента (agenzia immobiliare), чиято комисионна обикновено е около 3% + ДДС от стойността на имота и се плаща и от двете страни (купувач и продавач).

Въпросът с превода на парите е важен. Банките правят строги проверки заради мерките срещу прането на пари, така че подгответе договори за продажба на друго имущество или спестявания.

Подобно на сложните процедури в някои екзотични дестинации, като например описаните в статията Защо чужденците не могат да купуват директно земя и недвижими имоти на Бали?, в Италия също има множество детайли, които изискват внимание и местен експерт.

Ако купувате имот като 'prima casa' (първо жилище), данъците са значително по-ниски, но имате изискване да прехвърлите жителството си там в рамките на 18 месеца.

Лигурия е страхотна, но внимавайте с имотите на стръмните склонове – проверете за свлачища и документи за устойчивост.

При плащането на капарото (caparra confirmatoria) винаги го правете с банков превод и чрез предварителен договор (compromesso), регистриран при нотариус.

Успех с начинанието! Тоскана е вълшебна, заслужава си всяка бюрократична стъпка и нерви по пътя.