В кои държави може да се купи имот с криптовалута легално?

Здравейте форумци, чудя се дали някой от вас има опит с покупката на недвижим имот с биткойн или други криптовалути. Интересува ме кои държави в момента позволяват изцяло легално и безпроблемно нотариално прехвърляне на собственост срещу крипто. Също така, какви са данъчните изисквания и рисковете при подобна сделка? Ще съм благодарен за споделен опит или препоръки към агенции, които работят по този метод.

Здравей! Лично аз нямам пряк опит, но мой познат купува студио в Дубай с USDT миналата година. Там е изключително развито и легално, стига строителят или продавачът да се съгласят на крипто. Нотариусът обаче в крайна сметка вписва сумата в местна валута (дирхами) по официален курс.

В Обединените арабски емирства (Дубай), Португалия и някои части на Испания е напълно възможно. В Португалия например вече можеш да изповядаш сделката директно в крипто, без предварително обръщане в евро, но трябва да си намериш нотариус и агенция, които работят така. Между другото, ако се чудиш къде другаде си струва инвестицията, виж тази статия за това къде е най-изгодно да се купи имот в чужбина с цел отдаване под наем.

Много е важно да имаш предвид данъчните изисквания в България, ако си с българско резидентство. НАП третира продажбата на криптовалута като доход от разпореждане с финансови активи. Дори и да купиш имот в чужбина, пред нашите органи ти първо трябва да „освободиш“ криптото в fiat пари и да си платиш 10% данък печалба.

В САЩ (особено в Маями и Тексас) има доста агенции за недвижими имоти, които работят с BitPay и приемането на крипто е ежедневие. Проблемът е нотариусът – в Европа все още са доста консервативни и повечето изискват транзакцията по нотариален акт да е в банка с традиционна валута.

Здравейте! Аз също проучвах въпроса преди време. В Грузия (Батуми) и Северен Кипър има строителни компании, които директно ти продават апартамент на зелено срещу Биткойн или USDT. Но там понякога има уловки с нотариалните актове и собствеността, така че внимавай с юридическата част.

Ако купуваш имот в Европа, например Италия или Испания, прякото плащане в крипто към нотариус почти навсякъде е невъзможно заради строгите закони срещу прането на пари (AML). Обикновено се налага криптото да се премине през лицензиран брокер, който го конвертира в евро и го превежда по банковата сметка на продавача. Ако пък се интересуваш от специфични казуси като как се купува имот в Италия от руски гражданин в момента, там правилата са съвсем други.

В Ел Салвадор е най-лесно – там Биткойнът е законно платежно средство и можеш да си купиш къща на плажа директно от портфейл в портфейл, без данък върху капиталовата печалба от крипто! Но едва ли ти се ходи да живееш там постояннно.

Най-големият риск е волатилността. Представи си, че си договорил цена в Биткойн, но докато минат проверките за произход на парите и изповядването пред нотариус, курсът падне с 20%. Продавачът може да се откаже в последния момент.

Във Франция и Германия забрави за директно крипто пред нотариус. Там финансовите регулации са толкова затегнати, че всякакви крипто транзакции за недвижими имоти минават през безкрайни проверки за произход на средствата (KYC) и накрая пак искат банков превод в евро от сметка на твоя име в традиционна банка.

Ако търсиш агенции, потърси международни брандове като Sotheby’s International Realty или RE/MAX в определени луксозни локации – те имат опит с такива клиенти и работят с партньорски крипто борси, които издават легален сертификат за произход на парите.

Много хора забравят за банковите ограничения. Дори и държавата да позволява сделката, българската или чуждестранната банка, в която продавачът има сметка, може да замрази превода, ако разбере, че парите идват от крипто борса, и да поиска сума документи.

Според мен в момента най-сигурно е да се направи легално изтегляне на средствата през българска крипто борса с плащане на дължимия данък към НАП, и след това да се купува с нормален банков превод. Така си спестяваш главоболията с нотариусите в чужбина, които все още гледат на криптото като на извънземно.